RESPUESTAS A CONSULTAS

Quiero deciros en primer lugar que este foro no pretende sustituir al experto jurídico sobre algunas cuestiones que plantean algunos compañeros.
Aquí se aportan algunas experiencias que puedan servir como referencia y para evitar lo que algunas veces se establecen como elementos de alteración de la realidad.
Las respuestas son orientativas y solo pretenden servir para eso para orientar, en esta situación de intranquilidad generalizada en la que vivimos

Pregunta de Matilde F de un pueblo de Madrid.-
Me he dado de baja en mi cooperativa, se llama … por motivos de que no me dan el préstamo hipotecario según dicen en la gestora, he ido yo al banco y si, me lo dan pero tengo que tener un avalista, como no encuentro a nadie que me avale tengo que darme de baja, ¿ se considera eso una baja justificada? ¿ cuando me devuelven el dinero?
Bueno según mi experiencia depende mucho de los estatutos de tu cooperativa, si no puedes pagar la baja no es justificada, aunque puede serlo en función delos motivos que tua legas y sobre todo en que seas capaz de convencer a tus compañeros del consejo rector, si no puedes ir a la asamblea general y exponer tu caso, últimamente esta pasando con relativa frecuencia este caso, y el problema esque se quedan pisos vacios por las altas entradas que tienes que hacer y eso dificulta el funcionamiento de la cooperativa, además conlleva el riesgo de que no se puedan pagar los gastos de la constructora o lo que se deba en el funcionamiento normal de la cooperativa.Si consideran tu baja justificada no tendras ninguna retención pero si la consideran no justificada podrán retenerte los gastos producidos por tu baja, es decir además de no tener piso te va a costar dinero, aunque eso se puede evitar si hay algún nuevo socio que te sustituya y dado que según parece son viviendas de Proteccion Publica o VPO no parece que tendras muchos problemas en que te devuelvan de manera inmediata.

SOBRE UNA COOPERATIVA Y UNA EMPRESA

ESTO ES UNA PREGUNTA QUE ME HA HECHO UN COMPAÑERO.
Rafael G.
Voy a apuntarme a una cooperativa que se llama Duques del Infantado, nombre no muy cooperativo por cierto y que gestiona la empresa GESCOMA de Madrid, quería que me indicaras si son serios y si han entregado viviendas en algún sitio o donde me puedo enterar.
Bueno en primer lugar decirte que según he consultado por ahí, no existe esa cooperativa o por lo menos no esta aun registrada, es decir inscrita en el registro de cooperativas de viviendas por lo que te aconsejo que te informes bien antes de incorporarte o mejor aun antes de dar ningún dinero, sobre si son propietarios del suelo o si tienen alguna opción o posibilidades de tenerlo, de otra forma te puedes encontrar con que no se lleve a cabo la cooperativa y puedes tener problemas para la recuperación de tu dinero, aunque en la mayoría de las cooperativas aunque sea en constitución si son seria no suelen tocar ese dinero, pero mi recomendación seria que te aseguraras antes de entrar.
Sobre la empresa en cuestión decirte que no la conozco para nada y desde luego parece que puede ser una empresa de nueva creación que lo que hace es dedicarse a montar cooperativas para intentar vender lo que no ha podido hacer como promotora, en una parte de mi blog escribo algo sobre eso, cabe esa posibilidad te aconsejo que mires con cuidado y si es una empresa con experiencia y puede demostrar que ha entregado mas viviendas en cooperativa, adelante pero si no es asi te recomendaría que no te incorporaras.
Existen muchas empresas que ha elegido este modelo de promoción para evitar lo que esta pasando en el mercado que es la escasez de ventas y de paso poder coger ventas anticipadas que los promotores no pueden hacer hasta haber obtenido una licencia de obras.
Por ultimo existe la federación de cooperativas de viviendas que te puede informar sobre la cooperativa, y una asociación de empresas de gestión que se llama Gecopi que te puede dar rederencias sobre la empresa gestora.
Las direcciones y teléfonos te las enviare en unos días cuando las haya confirmado.
FAB
Expcoop

LAS COOP DE VIVIENDAS UN PLAN DE MARKETING

Podemos estar asistiendo a una adulteración de un sistema útil y eficaz para la consecución del artículo 47 de la constitución Española, “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”El cooperativismo de viviendas como sistema para acceder a una vivienda se ha demostrado en los últimos cincuenta años como un instrumento en manos de los usuarios finales que les permite ser promotores de su propia casa aprovechando todas las ventajas que da el poder participar en todo el proceso tanto constructivo como financiero.En la última etapa este modelo se ha visto adulterado por la llegada indiscriminada de cooperativas creadas desde los promotores inmobiliarios tradicionales, convirtiendo este sistema en un plan de marketing para intentar poner en el mercado el amplio stock de viviendas que mantienen.Estamos pues ante una situación que lo que pretende es aprovechando el buen nombre de las cooperativas y de los numerosos profesionales que se han dedicado en cuerpo y alma durante muchos años en sacarlas adelante, poner en el mercado promociones de viviendas que lo único que tiene de cooperativas son simplemente el nombre.En principio no están haciendo nada ilegal es perfectamente licito que se puedan plantear nuevas cooperativas de viviendas y demás eso es bueno para el ciudadano, que tendrá más posibilidades para elegir.Los problemas vienen cuando desde esas cooperativas resulta imposible el poder participar en algo que sea ir pagando lo que nos han pedido, pero esto es seguramente un segundo problema el primero y más importante consiste en que los ciudadanos conozcan este modelo y lo utilicen de una manera eficaz para defender sus intereses.Este blog pretende ayudar a despejar dudas que existen en este modelo y en el desarrollo que puede obtener si miramos como esta en la actualidad el precio de la vivienda en venta o en alquiler.También se plantea como un foro de información y apoyo a esos ciudadanos que en un momento determinado tienen que tomar la decisión de algo tan trascendente como es el acceder a una vivienda, acceso a una vivienda que en muchos casos es el inicio a un proyecto de vida, bien por emancipación o bien por crear o intentar crear una familia o simplemente para empezar un proyecto de vida.Existen un buen numero de páginas dedicadas a las cooperativas de vivienda y a su problemática, es un tema de actualidad, existen foros donde se recomienda actitudes de ir contra el sistema, desde aquí no pretendemos nada de esto estamos simplemente para intentar ayudar y no emitir opiniones políticas o actitudes que vayan en contra de sistema si no movernos de la mejor manera posible dentro de el.Iremos ampliando información en próximas entregas sobre quiénes son los culpables de que sea tan difícil acceder a una vivienda, sobre cómo lograr que te financien un piso de cual es la mejor forma alquilar y otro montón de cosas.Desde aquí os animo a que hagáis vuestras preguntas y sugerencias y una vez visto el resultado pasemos a opinar sobre si debe existir o no este blog.Espero vuestras noticias.FABEXPCOOP

LO IMPORTANTE DE UNA COOPERATIVA ES SABER COMO SE ENTRA Y COMO SE SALE.

Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que te informes de determinados detalles que son importnates:· Respecto a la cooperativa: La fecha de constitucion su inscripcion en el registro y las apoirtaciones a realizar, ten en cuenta que si la cooperativa es de verdad no suele tener los precios cerrados, porque tu vas a aparticipar en todas las decisiones que se tomen desde tu incorporacion en adelante, desembolso que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales. · En cuanto a la promoción de la vivienda, es importante que preste atención las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda. Respecto a este último punto, la vinculación de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de ‘retracto’ (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud. desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. En la legislacion autonomica en general el derecho de tanteo y retracto esta incluido a favor de la CCAA en todas las viviendas que tengan algun tipo de proteccion publica. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalar plazos superiores y nunca inferiores y ademas este derecho aunque no lo recogen los estatutos de manera oficial esta establecido de manera legal en la legislacion de cooperativas.

Las aportaciones economicas a la Cooperativa

Las aportaciones que se deben de realizar a favor de la cooperativa de viviendas deben de ser aprobadas por la asamblea genera y por tanto por ti si te incorporas en el eperiodo de constitucion de la cooperativa y suelen consisiteir en: · Aportaciones al capital social: Suelen representar cantidades, entre los 30,05 € y 30000 € respectivamente, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.· Cuota de ingreso y cuotas periódicas: Se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en su vida normal como sociedad deben de estar incluidas en el precio final de la vivienda (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.· Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio. Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución.La Ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio.También es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los establecidos en el “Plan de Financiación” si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda.Como hemos señalado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene el promotor. Por otro lado y como contraprestación, será responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.

Los Estatutos de constitución de la Cooperativa. Derechos y Obligaciones de los socios

Los estatutos de la sociedad cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa... etc.
Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:
Derechos de los socios
· Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
· Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
· Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
· Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
· Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
· Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social
· Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector.
El plazo de este preaviso no podrá ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años.
Es posible que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja.

Obligaciones de los socios
· Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
· Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
· Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
· No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
· Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
· Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
· Participar en las actividades de formación.
El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperación.

La renuncia de los derechos sobre la vivienda

El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.
Este órgano determinará, por orden de antigüedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos.
Esta lista de socios “expectantes” debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.

DURACION DE UNA COOPERATIVA

Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadas individualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.

COMO NACE UNA COOPERATIVA

A lo largo de mi vida profesional he encontrado un buen numero de personas con unos proyectos sorprendentemente buenos, con unos objetivos definidos y muy claros pero que se han encontrado con una dificultad e acometerlos fundamentalmente por no saber como hacerlo o por no tener las personas adecuadas a su lado para orientarles en los pasos a dar.Siempre he creído en la gran capacidad que tiene casi todo el mundo para tener ideas geniales y solo el hecho de pensar en el ridículo que pueden llegar a hacer o en la forma en que van a plantear su idea les desanima o les hecha atrás, existe un numero importante que o tienen ideas que ya están funcionando hace siglos y lo que les pasa s que ellos lo descubren en ese momento y aquello les parece una genialidad.Existe también una serie e personas que lo que hacen es utilizar algo que ya funciona para que la idea el sistema o el tema en cuestión trabaje a su favor.En las relaciones personales s relativamente fácil y por la propia naturaleza del ser humano el reunirse o juntarse para hacer cosas, y desde luego en función de mayores necesidades es más fácil el llegar ponerse e acuerdo.En este tipo de relaciones es normal que de conversaciones e café o de reuniones informales puedan aparecer asociaciones reuniones o colectivos con un objetivo inicial que en función de la aceptación que pueda tener mejora el sistema y se consigue llegar a un buen fin de lo inicialmente planteado.En otros caso la idea nace desde una profunda reflexión y después de analizar y estudiar todas las posibilidades de documentar y documentarse los propios promotores e la idea.En el sector de las cooperativas e vivienda s sencillo el ponerse e acuerdo pues es un bien de primera necesidad y de acuerdo a Es insultantemente fácil el ponerse e acuerdo para formar una cooperativa que es algo muy parecido a un proyecto empresarial y donde con la mejor voluntad se ponen de acuerdo cuatro amigos compañeros e trabajo para n algunos caso acometer proyectos de magnitudes superiores a los ingresos e cada uno de ellos durante los próximos mil años.Bueno pues a pesar e eso y de algunas circunstancias adversas que el mercado inmobiliario depara en muchos casos han sido capaces De hacerse realidad esos proyectos de verdad por la vocación e algún componente o de algún hado del destino en otros.No olvidemos que el tiempo en el sector inmobiliario lo ha arreglado todo tradicionalmente y es una experiencia que si ha resultado mala será fácil de ponerla n el olvido.Estas circunstancias han hecho que en algunos casos los componentes e una posible cooperativa e hayan fijado no en los éxitos si no en los fracasos y hayan tomado l acuerdo e seguir adelante con las experiencias negativas de otros colectivos.